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Vous souhaitez investir dans le locatif en Haute-Savoie mais, avant de vous lancer, vous avez besoin de savoir combien votre placement peut vous rapporter. Sachez qu’il existe trois façons de déterminer la rentabilité d’un investissement locatif : la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges et la rentabilité nette après impôts.
La rentabilité brute
La rentabilité brute d’un investissement locatif s’obtient en divisant le montant annuel des loyers perçus (hors charges) par le coût d’acquisition du bien. Le résultat obtenu doit être multiplié par 100 pour obtenir le pourcentage qui conditionne la rentabilité. Prenons un simple exemple :
Un investisseur achète un T2 neuf de 42m² à Vétraz-Monthoux, une commune haut-savoyarde située à proximité immédiate de la frontière suisse. Il paie son achat immobilier 260 000 euros et règle 5 200 € de frais de notaire. Puis, il loue ce bien immobilier pour un montant de 850 € par mois.
Le calcul de la rentabilité locative brute est le suivant:
[(loyer mensuel x 12) / coût total d’acquisition (le prix d’achat du bien + les frais de notaire)] x 100, soit dans notre exemple :
[12 x 850 / (260 000 + 5 200)] x 100 = 3,85 % par an
La rentabilité nette de frais et charges
Contrairement à la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges tient compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. Sont inclus dans le calcul :
- la taxe foncière (en moyenne 8 % des loyers annuels) ;
- les charges non récupérables comme les frais administratifs, la rémunération du gardien, l’achat et l’installation de certains équipements (boîtes aux lettres, matériel de vidéosurveillance, etc.) ;
- les travaux d’entretien réalisés sur le bien immobilier ou la copropriété (toiture, façade, ajout d’une cuisine équipée, changement de chaudière, etc.) ;
- les périodes de vacances locatives, à savoir celles durant lesquelles le loyer n’est pas perçu ;
- les frais de gestion locative et les frais d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés, etc.) ;
- les éventuels frais financiers.
Le calcul de la rentabilité locative nette de frais et charges se traduit comme suit : [(loyer mensuel x 12) – (taxe foncière – charges non récupérables – divers frais de gestion) / coût total d’acquisition] x 100
À partir de l’exemple précédent, il est donc possible de retrancher aux revenus locatifs bruts, une taxe foncière de 768 €, des charges non récupérables d’un montant de 800 € et 10 % soit 960 € de frais de gestion. Par conséquent, le rendement locatif net de frais et charges ressort à :
[(12 x 800) – (768-800-960) / (260 000 + 4 000 + 5 200) ] x 100 = 2,63 %
Conseil : Vous pouvez obtenir rapidement la rentabilité nette de frais et charges de votre investissement immobilier locatif en téléchargeant gratuitement l’une de nos feuilles de calcul prêtes à l’emploi :
La rentabilité nette après impôts
En plus des charges inhérentes à la location du bien, la rentabilité locative nette après impôts prend également en compte les déductions obtenues par des programmes spécifiques, tels que la loi Cosse dans l’immobilier ancien, le dispositif Pinel ou l’avantage fiscale Censi-Bouvard dans le neuf.
Le calcul de la rentabilité nette après impôts se calcule ainsi : 100 x [(loyer mensuel x 12) – (total des charges) – (impôts)] / coût total d’acquisition
Plus complet et plus proche de la réalité, le taux de rentabilité locative nette après impôts s’avère plus complexe à calculer. En effet, son résultat dépend de la situation fiscale de l’acquéreur. Cette dernière pouvant varier dans le temps, du fait notamment de revenus en moins (perte d’emploi, départ en retraite, etc.) ou de revenus supplémentaires.
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