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Les revenus locatifs représentent les revenus perçus dans le cadre de la location d’un bien immobilier vide ou meublé. Il peut s’agir de loyers provenant de locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances (appartement, maison individuelle, garage, grenier, cave, place de stationnement, etc.) ou de locaux à usage professionnel (usines, bureaux, commerces, etc.).
Quelle fiscalité choisir ?
Les règles d’imposition des revenus locatifs diffèrent nettement selon la nature de la location : meublée ou vide.
Comment déclarer les locations meublées ?
Les revenus locatifs provenant de la location meublée peuvent être déclarés selon le régime micro-BIC ou réel.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC, aussi dénommé régime micro-entreprise, s’applique de plein droit aux loueurs en meublé, professionnels ou non (LMNP), dont les revenus annuels ne dépassent pas 70 000 € (loyers et charges comprises). Ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (calculé automatiquement par l’administration fiscale).
Le régime réel
Les impôts d’une location meublée passent en régime réel, dès lors que les recettes annuelles tirées de l’activité dépassent 70 000 €, ou sur option. La souscription au régime réel doit intervenir avant le 1er février de l’année fiscale concernée. Elle est valable et irrévocable pendant deux ans. Il est à noter que le régime réel autorise la déduction de certains frais et charges supportés par le propriétaire bailleur :
- frais de notaire ;
- intérêts d’emprunt immobilier ;
- impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), etc.) ;
- frais de gestion ;
- factures d’entretien et de réparation, etc.
Attention cependant, ce type de régime nécessite d’être vigilant sur la déductibilité des charges. Aussi, il peut être judicieux d’avoir recours aux services d’experts de la gestion locative. Cela permet non seulement de sécuriser ses déclarations fiscales, mais également d’éviter tout risque d’erreur.
Qu’en est-il des locations vides ?
Deux régimes sont applicables aux revenus issus des locations non meublées : le régime micro-foncier et l’imposition au réel.
Le micro-foncier
Les revenus issus de locations vides sont soumis au régime dit « micro-foncier » s’ils ne dépassent pas 15 000 euros par an (charges non comprises). Aucune déclaration spécifique n’est à remplir, il suffit de les reporter sur le formulaire fiscal 2042 en case 4BE. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur ce montant.
L’imposition au réel
Le régime d’imposition au réel concerne les bailleurs dont les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an. Irrévocable pendant trois ans, ce régime fiscal se révèle intéressant si l’intégralité des frais engagés pour la gestion du bien immobilier (frais de procédure, provisions pour charges de copropriété, sommes engagées dans des travaux de rénovation, primes d’assurances, taxes, etc.) dépasse 30 % du montant des loyers.
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